Stacja Częstochowa INFO

Czwartek, 28 sierpnia 2014 r.
Stacja Częstochowa INFO - wiadomości, informacje, komentarze.
Switch to english version

FINANSE

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Osoby sprzedające nieruchomość często nie mają świadomości, że muszą część swoich środków ze sprzedaży przekazać urzędowi skarbowemu. Ilość przepisów i częste w ostatnich latach zmiany w prawie podatkowym sprawiają, że osoby, które na co dzień nie mają do czynienia z tym zagadnieniem mogą się zagubić.

Zawdzięczamy to dwukrotnej zmianie przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.(tj. DZ.U. z 2000 r. nr 14, poz 176 z póź. zm).

Obecnie obowiązują aż trzy sposoby rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości. Czy zapłacimy podatek od sprzedaży nieruchomości, zależy od tego, kiedy była nabyta nieruchomość. Generalnie dochód w zbyciu nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 ptk 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

nieruchomości nabyte przed 1 stycznia 2007 r.

Zbywając w 2010 roku nieruchomość nabytą w 2004 roku nie trzeba płacić podatku – upłynął „ pięcioletni „ okres od daty nabycia .

terminy przedawnienia podatku od sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w artykule 10 ust. 1 ptk 8 nabytych do końca 2006 r. podatek dochodowy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10%. Podatek płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek US właściwego wg. miejsca zamieszkania. Można uniknąć podatku, jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku bądź darowizny( zgodnie z art. 21 ust.1 ptk 32 lit.d ustawy o PIT tj. DZ.U z 2000 r. nr 14 poz.176 z późn. zm; w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. - przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości są wolne od podatku, jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny).

W przypadku nieruchomości nabytych do końca 2006 r. nie trzeba płacić podatku, gdy zyski ze sprzedaży przeznaczymy na inne cele mieszkaniowe. Uzyskane pieniądze ze sprzedaży należy przeznaczyć na zakup budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębne mieszkanie, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu, albo prawa wieczystego użytkowanego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Przepis ten nie ogranicza przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na wybudowanie własnego budynku mieszkalnego w tym również budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdującym się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz zakup gruntu pod budowę takiego budynku. Aby móc skorzystać z tego zwolnienia, należy kupić „nowe mieszkanie” w ciągu dwóch lat kalendarzowych od dnia sprzedaży. Ponadto w ciągu 14 dni od daty sprzedaży składamy do urzędu skarbowego pit - 23 o korzystaniu z ulgi. W tym samym terminie należy zapłacić podatek.

1) Pani Agata otrzymała mieszkanie w spadku po zmarłym wujku w grudniu 2006 roku. Przez jakiś czas wynajmowała mieszkanie ale obecnie postanowiła je sprzedać. Pani Agata nie zapłaci podatku , bo nieruchomość została nabyta w drodze spadku.
2) Pan Rafał wyjeżdża z kraju i chce sprzedać kawalerkę. Kawalerkę kupił w listopadzie 2006 roku. Sprzedając ją będzie musiał zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Nie odlicza się kosztów nabycia.
3) Dom został nabyty w drodze darowizny w 2006 r. W 2007 r. został włączony do majątku małżeńskiego w drodze umowy rozszerzającej wspólność majątkową. Datą nabycia jest data otrzymania darowizny przez jednego ze współmałżonków. Umowa o rozszerzeniu wspólności majątkowej nie kreuje nowej daty nabycia domu.
4) Podatnik sprzedał w 2005 r. mieszkanie i złożył oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego ze sprzedaży przychodu na cele mieszkaniowe, chcąc skorzystać z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w artykule 21 ust. 1 ptk 32 lit. a ustawy PIT. Pieniądze wydał na adaptację lokali usługowych na mieszkalne. Organy podatkowe zakwestionowały prawo podatnika do ulgi mieszkaniowej. Wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania na odnowienie lokali usługowych na mieszkalne nie zostało wymienione w tym przepisie. Adoptowane lokale nie były lokalami mieszkalnymi w momencie wydawania przychodów pochodzących ze sprzedaży, a więc nie zostały spełnione przesłanki do zwolnienia.
5) Pani Dorota nabyła prawo własności gruntu przed 1.01.2004 r. W 2009 r. wybudowała na tym gruncie dom. Dokonała sprzedaży domu w 2009 r. Nie zapłaci podatku od sprzedaży domu – wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu(nie dotyczy użytkowania wieczystego).

Uwaga!
1)Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

2) Przy zakupie datą nabycia jest podpisanie aktu notarialnego kupna – sprzedaży. W przypadku budynku wybudowanego - datą wybudowania jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a gdy pozwolenie nie jest potrzebne – data zawiadomienia urzędu o rozpoczęciu użytkowania budynku. Procedura zawiadomienia dotyczy domów jednorodzinnych.

3) W przypadku uzyskania spółdzielczej własności prawa do lokalu – datą nabycia jest data ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ( nie ma w tym przypadku znaczenia późniejsza data przekształcenia mieszkania w wyodrębnioną własność).

nieruchomości nabyte po 31 grudnia 2006 r.

nieruchomości nabyte w latach 2007 – 2008

Jeśli podatnik nabył mieszkanie w latach 2007 – 2008 i teraz je sprzeda, będzie musiał zapłacić 19 % podatek od dochodu( nie od przychodu).

Uwzględnia się:
 -  koszty odpłatnego zbycia : notarialne, opłaty skarbowe, sądowe, wynagrodzenie pośrednika od nieruchomości.
 -  udokumentowane koszty uzyskania przychodu : koszty nabycia(wytworzenia, budowy), nakłady ( remonty, modernizacja), wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Obowiązuje pit 36, pit 36l lub pit 37.

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość, a nie był w niej zameldowany na pobyt stały przez 12 miesięcy, nie skorzysta z ulgi meldunkowej.

Podatek dochodowy przy zbyciu nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia i płatny jet w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jeśli podatnik był w tym mieszkaniu zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, może skorzystać z ulgi meldunkowej i uniknąć zapłaty podatku. Ulga meldunkowa nie zwalnia z podatku od sprzedaży gruntu związanego z budynkiem.

1) Pani Dorota kupiła mieszkanie w grudniu 2008 roku. Na pobyt stały zameldowała się w kwietniu 2009 r. Sprzedała je w marcu 2010 r. Będzie musiała zapłacić 19 % podatku od dochodu.
2) pan Adam kupił mieszkanie w styczniu 2008 roku. Na pobyt stały zameldował się 1 lutego 2008 r. Mieszkanie sprzedał w styczniu 2010 r. Ponieważ był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, może skorzystać z ulgi meldunkowej i uniknąć zapłacenia podatku
3) Podatnik mieszka w Niemczech. 17 maja 2008 r. nabył w spadku po żonie nieruchomość w Polsce. Nieruchomość wchodziła w skład wspólności majątkowej – została nabyta przez małżonków 24.10 .94 r. Sprzedał 16 04 2009 r. Nie była zameldowany na pobyt stały, a tylko na pobyt tymczasowy. Przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące na 31.12.2008 r. -!9% podatku zapłaconego w terminie złożenia zeznania podatkowego. Sprzedaż ½ udziału nieruchomości nie podlega opodatkowaniu tj. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 94 r. w ramach wspólności majątkowej. Udział nabyty w 94 r nie podlega opodatkowaniu, gdyż do końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat.
4) Wnuczek odziedziczył mieszkanie po babci w 2007 r. i zbył je w 2009 r.. Zameldowany w tym mieszkaniu był od 2005 roku przez okres 13 miesięcy. Nie zapłaci podatku. Nie ma znaczenia, czy zbywca był zameldowany w mieszkaniu w momencie sprzedaży.

nieruchomości nabyte w 2009 i 2010 r.

Od 1 stycznia 2009 r. została zlikwidowana ulga meldunkowa, a przywrócona została ulga o przeznaczeniu środków ze sprzedaży nieruchomości na kolejne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z ulgi , mamy na to 2 lata podatkowe.

Jeśli mieszkanie zostało kupione w ubiegłym roku, to sprzedając teraz mieszkanie trzeba zapłacić 19% podatek od dochodu. Podatku można uniknąć jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczymy w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe. Może to być zakup domu lub mieszkania, gruntu pod budowę lub prawa użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego. Może pieniądze przeznaczyć na rozbudowę lub remont innego lokalu. Można też spłacić pożyczkę lub kredyt zaciągnięte wcześniej na wymienione w ustawie cele mieszkaniowe. Nie musi to być nieruchomość położona w Polsce.
Pan Krzysztof otrzymał w spadku w 2009 r. dom. Zamierza go sprzedać i kupić mieszkanie. Jeśli pieniądze ze sprzedaży domu chce przeznaczyć na zakup mieszkania, aby skorzystać z ulgi musi w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży poinformować o tym urząd skarbowy. Warunkiem skorzystania z nowej ulgi mieszkaniowej jest to, by przychód ze sprzedaży działki przeznaczyć w ciągu dwóch lat na zakup mieszkania. Okres ten liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana. Art.21 ust. 1 ptk 132 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osoby, które uzyskały przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wykazują to na formularzu pit 39.

W rubryce 26 wpisuje się dochody zwolnione z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 ptk 133 ustawy na własne cele mieszkaniowe

wzór obliczenia podatku od sprzedaży przy nowej uldze

D x W/P =DZ
D – dochód( przychód – koszty)
W – kwota faktycznie wydatkowana w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe
P – przychód ze sprzedaży nieruchomości
DZ – kwota dochodu wolnego od podatku

przykład
przychód 500 tys ,kup 200 tys ,dochód 300 tys, na cele mieszkaniowe 400 tys 300000x400000/500000=240000 kwota dochodu zwolnionego od podatku 60 tys do opodatkowania x 19%=11400 podatek
Jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości chcemy przeznaczyć na zakup mieszkania, to aby skorzystać z ulgi i nie zapłacić podatku od sprzedaży - należy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży poinformować o tym urząd skarbowy. Podstawą obliczenia podatku jest dochód. Podstawę zwiększa suma odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Nowością jest traktowanie zakupu nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i w Szwajcarii jako wydatek na cele mieszkaniowe.

przykład
Pan Piotr kupił mieszkanie w styczniu 2009 r. , sprzedał je w lipcu 2009 r. Zamierza kupić dom. Ma czas do końca 2011 r., by za otrzymane pieniądze kupić dom. Musi złożyć deklarację pit 39 do końca kwietnia 2010 r.

przykład
Pan Jan w 2006 roku zaciągnął kredyt na budowę domu, który został oddany do użytku w 2008. W 2009 r. otrzymał w spadku po rodzicach mieszkanie, które sprzedał w tym samym roku. Dochód ze sprzedaży może przeznaczyć na spłatę kredytu, wówczas skorzysta z ulgi podatkowej.

uwaga!
Osoba, która złoży deklarację w urzędzie, ale nie przeznaczy zarobionych pieniędzy na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, musi zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.